マンション建替え問題②耐震診断の義務化

特定緊急輸送道路

旧耐震基準

要除却認定

容積率緩和

権利変換方式

敷地売却方式

・・・難しい言葉が並びますが、何のことだか分かりますか？

マンション耐震及びマンション建替えに関する用語です。

マンション建替えはとにかく用語が難しい。本当のところ、私も正確な意味は分からない場合が多くあります。

それどころか、法律も例外規定が多く、自治体に委ねているので、区や市でも事例ごとに判断せざるを得ず、正確な内容まではわからないのが実態です。

なので、今回は難しい法律の話しを少しでも易しくしたいです。

東京都では来るべき大規模地震に向けて特定緊急輸送道路の沿道建物に対して「耐震診断」を義務付けました。

つまり、「地震のときに周りの建物が倒れて大きな道路が通れなくなると、避難や救援に支障が出るから、大地震が起きても倒れないか確認してね。」ということです。

特定緊急輸送道路とは大きな幹線道路で、当事務所の周りでは、国道4号線（日光街道）になります。

しかし、近年、大規模地震は多発しており、建築の基準が上がっているため、耐震診断をすると昔の建物は大抵「耐震不足」の認定がされます。特に昭和56年以前に建てられたマンションは「旧耐震基準」で今より基準が低かったため、あえて基準を大幅に超えるような堅牢なマンションとしていない限り、「耐震不足」となります。

強制的に耐震診断をさせられて耐震不足と判定されたマンションはどうするのでしょうか。

方法は3つ。

①耐震補強を行う。

②建替をする。

③そのまま、現状維持。

①の耐震補強の問題点は費用がかかります。マンションによって異なりますが、100戸程度の旧耐震基準のマンションが基準（Ｉｓ0.6）まで上げようとすると「億」単位となります。また、物理的に基準まで上げる工事が不可能という場合があります。（幅が狭いマンションや近隣と密接しているマンション）

②建替えについては次回詳しく書きます。4/5の賛成が必要です。

③現状維持については、旧耐震のマンションでは築30年以上となりますが、地震があっても問題なく住めてきました。多額な費用をかけるなら地震が来たときの不安はあるが、このままでいこうというものです。耐震不足を放置していても現在のところ罰則はありません。（しかし、ご存知のとおり、過去40年関東直下の地震は起きておらず、どうなるか分かりません。）

 

各事例ごとに判断は異なりますが、世間一般では①耐震補強となる場合が多いですが、私は基本的に③現状維持（少額で済む簡易な耐震対策を行う。）をお薦めします。（人の生命に関わることなので絶対ではありません。気分を害された方は申し訳ございません。）

なぜなら、

①費用面：耐震不足と判定されたマンションは普通は築35年以上の古いマンションです。先に記事に書きましたが、マンションの耐用年数を60年とすると既に折り返し地点が過ぎているいます。残り20年位をしのげないでしょうか。耐震補強は修繕積立金では計画しておらず、完全に金額の持ち出しとなります。人の命に金額はつけられませんが、負担は相当のものになります。保険と考えると1戸当たりの負担額は高額ではないですか。

②効果面：地震はどの規模で、どの角度からやってくるか分かりません。耐震補強を行ったとしても、「絶対に倒れない」とは言えません。また、地震はいつ起こるか分かりません。地震が起こった時に自宅にいるとは限りません。

③信憑性：耐震診断は建物のみの耐震性に判断です。しかし、地震が起こった場合は、その土地の地盤、基礎部分によって揺れ具合が大きく異なってきます。ここを判定せずに地震が起こったときに倒壊するか否かを判定できるのでしょうか。（私の住む足立区梅田は荒川の近くで地盤は良くないです。しかし、それだから、基礎は深くしっかりと打っていると思うのですが。耐震診断ではここが考慮されていないのです。）

でも、こんな写真を見せられると、補強しておきたいと思ってしまうんですがね。

 

 

テーマが重く、長くなりました。易しくすると言って、難しい文となり、申し訳ございません。

次回は建替えについて書きたいと思います。